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CONSEJO DE
VIVIENDA JUSTA

de San Antonio
     

Sus Derechos

Clases Protegidas
El Título VIII de la Ley de Derechos Civiles de 1968, junto con la Ley de Enmiendas de Vivienda Justa de 1988, se llama la Ley de Vivienda Justa (Fair Housing Act). La Ley de Vivienda Justa prohíbe la discriminación de las personas en la mayoría de las viviendas debido a:

  • Raza
  • Color
  • Origen nacional
  • Religión
  • Sexo
  • Situación familiar
  • Discapacidad

En San Antonio, las leyes locales incluyen la “edad” como una clase adicional protegida.

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Prácticas Discriminatorias de Vivienda
La Ley de Vivienda Justa estipula que en la renta y venta de la mayoría de las viviendas, es ilegal para cualquier proveedor de vivienda tomar alguna de las acciones siguientes en contra de alguna persona debido a su raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación de familia y/o discapacidad:

  • Rehusar rentar o vender vivienda
  • Rehusar negociar por una vivienda
  • Imponer diferentes precios de venta o cargos de renta por una vivienda
  • Desalojar a los inquilinos por su raza o la raza de sus invitados
  • No tener vivienda disponible o negar vivienda
  • Establecer diferentes términos, condiciones o privilegios de la renta o venta de una vivienda (ejemplo: el dueño no puede exigir un depósito de seguridad adicional del inquilino por estar discapacitado o tener hijos)
  • Negar o limitar los servicios debido a que un inquilino se rehúsa a dar favores sexuales
  • Tardar o no realizar el mantenimiento o las reparaciones en las unidades de vivienda
  • Falsamente negar que la vivienda está disponible para inspección, venta o renta
  • Anunciar o hacer declaraciones con respecto a la venta o renta de una vivienda que indique alguna preferencia, limitación o discriminación (ejemplo: un dueño no puede tener un aviso que diga, “Dos recámaras, dos baños en renta, $600 al mes, NO NIÑOS, SÓLO ADULTOS”)
  • Asignar alguna persona a una sección en particular de un complejo o vecindario o a un piso en particular de un edificio
  • Desanimar la venta o renta de una vivienda con exageraciones de problemas o no informar a la persona de las características deseables de una vivienda, comunidad, vecindario o una área de desarrollo
  • Comunicar a cualquier residente prospecto que no estaría cómodo con los residentes existentes de una comunidad, vecindario o área de desarrollo
  • Amenazar, obligar o intimidar a alguien por ejercer sus derechos de vivienda justa o por asistir a otros para que ejerzan sus derechos

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Prohibiciones en Base a Discapacidad
Adicionalmente, con respecto a las personas con discapacidades, la Ley de Vivienda Justa estipula que en la renta o venta de la mayoría de las viviendas, es injusto, en base a la discapacidad de una persona, que el proveedor de vivienda haga lo siguiente:

  • Preguntarle a un inquilino o solicitante si tiene una discapacidad o preguntar la naturaleza o severidad de su discapacidad
  • No permitir a un inquilino discapacitado, a expensas del inquilino, hacer las modificaciones razonables al lugar existente si las modificaciones propuestas pudieran ser necesarias para permitirle al inquilino discapacitado disfrutar totalmente las instalaciones de una vivienda
  • Rehusar hacer el alojamiento razonable en reglas, políticas, prácticas o servicios, cuando dicho alojamiento pueda ser necesario para permitirle a una persona discapacitada la misma oportunidad de usar y disfrutar la unidad de la vivienda
  • No diseñar y construir complejos de apartamentos multifamiliares cubiertos que se hayan construido para ocuparse la primera vez después del 13 de marzo de 1991, de tal forma que cumplan con los requerimientos de accesibilidad de la Ley de Vivienda Justa

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Preguntas sobre la Naturaleza y Severidad de la Discapacidad
En general, según la Ley de Vivienda Justa, un proveedor de vivienda no puede hacer preguntas para determinar si un solicitante tiene una discapacidad ni hacer preguntas de la naturaleza o severidad de la discapacidad del solicitante. Además, el dueño no puede preguntar si los familiares, amigos o socios del solicitante tienen una discapacidad. Por ejemplo, un proveedor de vivienda no puede hacer las siguientes preguntas:

  1. ¿Puede vivir usted solo?
  2. ¿Ha estado bajo tratamiento de un psiquiatra?
  3. ¿Toma medicamentos recetados?
  4. ¿Ha estado hospitalizado recientemente?
  5. ¿Alguna vez ha visto a un psiquiatra?

Sin embargo, el dueño puede hacer las siguientes preguntas, siempre y cuando estas preguntas se hagan a todos los solicitantes, independientemente de que tengan o no discapacidades:

  1. Preguntar la capacidad del solicitante de cumplir con los requisitos de propiedad o de renta;
  2. Preguntar para determinar si un solicitante está calificado para una vivienda disponible solamente para personas con discapacidades o para personas con un tipo particular de discapacidad;
  3. Preguntar para determinar si el solicitante de una vivienda está calificado para una prioridad disponible para personas con discapacidades o para personas con un tipo particular de discapacidad;
  4. Preguntar si un solicitante para una vivienda actualmente usa drogas ilegales o es adicto a alguna substancia controlada;
  5. Preguntar si el solicitante ha estado convicto de la elaboración o distribución ilegal de una sustancia controlada.

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Alojamiento Razonable
Es una violación de la ley de Vivienda Justa que los proveedores de vivienda rehúsen tener alojamiento razonable en reglas, políticas, prácticas o servicios cuando dicho alojamiento puede ser necesario para permitirle a una persona discapacitada la misma oportunidad de usar y disfrutar la unidad de una vivienda, incluyendo áreas públicas y de uso común. Esto significa que el gerente de un complejo de apartamentos debe permitir una excepción a la regla o política si esto le permite al inquilino discapacitado la misma oportunidad de usar y disfrutar un apartamento en el complejo. Un alojamiento que permita a los inquilinos discapacitados experimentar los beneficios completos de la renta debe hacerse a menos que el alojamiento imponga una carga financiera o administrativa excesiva al proveedor de vivienda o que requiera una alteración fundamental en la naturaleza de este programa.

Respecto al inquilino discapacitado o a la solicitud de alojamiento razonable del solicitante discapacitado, el dueño o gerente del complejo de apartamentos puede solicitar la verificación de que el inquilino o solicitante está discapacitado y que necesita el alojamiento solicitado debido a su discapacidad. Sin embargo, si la incapacidad de la persona es obvia, o conocida para el dueño o el gerente, y si la necesidad del alojamiento solicitado también es aparente o conocida, entonces el dueño o gerente no puede solicitar la información adicional sobre la discapacidad de la persona o de la necesidad de alojamiento relacionada a su discapacidad. Además, la tardanza del dueño o gerente en responder a la solicitud razonable de alojamiento del inquilino discapacitado se puede interpretar como el no proporcionar alojamiento razonable.

EJEMPLO# 1:
Una persona ciega que utilice un perro guía solicita rentar una unidad de una recámara en un complejo de apartamentos. El complejo de apartamentos tiene la política de “no mascotas”, pero el solicitante ciego califica para la unidad de una recámara. Sin el perro guía, la persona ciega no tendría la misma oportunidad de usar y disfrutar un apartamento en el complejo. Por lo tanto, el dueño o gerente del complejo de apartamentos debe hacer una excepción a la política de “no mascotas” y permitirle a la persona ciega vivir en el apartamento con el perro guía.

clipboard icon NOTA: El dueño o gerente del complejo de apartamentos también debe ignorar la política de “no mascotas” para un solicitante discapacitado que tenga un tipo diferente de animal de servicio o animal de apoyo. Animal de servicio significa cualquier perro guía, perro de señales, u otro animal entrenado individualmente para hacer trabajo o realizar tareas para el beneficio de un individuo con una discapacidad, incluyendo pero no limitado a guiar individuos con impedimento de la vista, alertar a individuos con impedimento del oído a intrusos o sonidos, ofrecer protección mínima o trabajo de rescate, jalar una silla de ruedas, o recoger objetos que se caen. Un animal de apoyo es un animal que ofrece ayuda terapéutica o psicológica a una persona, debido a su discapacidad.

Adicionalmente, el proveedor de vivienda puede no requerir que el solicitante pague una cuota o depósito de seguridad como condición de permitir al solicitante conservar su animal de servicio o de apoyo. Sin embargo, si el animal de servicio o de apoyo del solicitante causa daños a la unidad del solicitante o a las áreas comunes de la vivienda, entonces el proveedor de la vivienda puede cobrar al inquilino el costo de reparación del daño (o deducirlo del depósito estándar de seguridad impuesto a todos los inquilinos), si es que el proveedor de la vivienda tiene la costumbre de evaluar a los inquilinos por cualquier daño que causen al lugar.

EJEMPLO# 2:
Un inquilino discapacitado con un impedimento de movimiento tiene dificultad para caminar más de distancias cortas. El complejo de apartamentos donde vive el inquilino discapacitado tiene una política de lugar para estacionar del “que vaya llegando primero”. Por lo tanto, a fin de prevenir problemas para ir de su auto a su apartamento, el inquilino solicita que la gerencia le haga una concesión razonable en su política de estacionamiento y que le reserve un espacio de estacionamiento cerca de su apartamento, debido a su discapacidad. Esta concesión es necesaria para permitirle al inquilino discapacitado la misma oportunidad de usar y disfrutar la unidad en el complejo. Por lo tanto, el gerente debe otorgar la concesión y reservar un espacio de estacionamiento para el inquilino discapacitado.

EJEMPLO# 3:
Un inquilino necesita que un asistente viva ahí para cuidarle. Entonces, el inquilino solicita a la gerencia del complejo de apartamentos que hagan los arreglos necesarios para permitirle que su asistente viva ahí para ayudarle con sus actividades diarias. Si el inquilino está discapacitado y necesita un asistente para tener la misma oportunidad de usar y disfrutar la unidad, entonces la gerencia debe hacer los arreglos necesarios.

EJEMPLO# 4:
Un inquilino que sufre de una discapacidad mental recibe una notificación de desalojo por molestar a otros residentes y violar las reglas de la comunidad. El inquilino discapacitado solicita que el gerente haga los arreglos razonables para su alojamiento, debido a su discapacidad, y que no proceda con la acción de desalojo propuesta y que le dé tiempo de buscar tratamiento médico y/o consejo psicológico. El gerente debe permitirle el tiempo a menos que pueda demostrar que ningún arreglo razonable eliminará o minimizará aceptablemente el riesgo que este inquilino significa para los otros residentes.

clipboard icon NOTA: Esto significa que la Ley de Vivienda Justa puede servir como una defensa afirmativa en desalojos de personas con discapacidades mentales, dependiendo de las circunstancias. Además, incluso si el dueño no conoce la discapacidad del inquilino en la fecha en que se envíe la notificación de desalojo, o cuando comience la audiencia, se puede formular una defensa de la Ley de Vivienda Justa. La fecha crítica para la cual el dueño debe tener conocimiento de la discapacidad del inquilino es la fecha en que se desaloje al inquilino.

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Modificaciones Razonables
De acuerdo a la Ley de Vivienda Justa, es ilegal también para cualquier proveedor de vivienda rehusar permitir, a expensas de la persona discapacitada, hacer modificaciones razonables de la unidad existente ocupada o la que intenta ocupar dicha persona si tales modificaciones son necesarias para permitirle a la persona disfrutar totalmente las instalaciones de una vivienda. Una “modificación” es cualquier cambio estructural a las áreas públicas o de uso común de un edificio o cualquier cambio estructural a la unidad de vivienda.

clipboard icon NOTA: Aunque los inquilinos son generalmente responsables de pagar los costos de las modificaciones, éste no es el caso si las modificaciones deberían estar ya realizadas. Muchos complejos de apartamentos que se construyeron para ocuparse después del 13 de marzo de 1991 no cumplen con todos los requisitos de accesibilidad bajo la Ley de Vivienda Justa. Si el complejo de apartamentos no cumple con los requisitos de accesibilidad, el dueño del complejo debe pagar por las modificaciones que solicite un inquilino por las cuales el dueño ya es responsable de completar a fin de que el complejo cumpla con los requisitos. Además, si el inquilino vive en un complejo de apartamentos que recibe fondos federales, el inquilino puede, en la mayoría de los casos, solicitar que el dueño del complejo de apartamentos pague las modificaciones como parte de las adaptaciones para el inquilino.

En el caso de una unidad rentada, el dueño puede, cuando sea razonable hacerlo, condicionar el permiso para una modificación al inquilino que acepte restaurar el interior de la unidad a la condición que existía antes de la modificación, con el uso y deterioro razonable esperados. Sin embargo, en general, si las modificaciones no afectan al dueño o el uso y placer del siguiente inquilino en esa unidad, el inquilino no tiene que restaurar las modificaciones a su estado anterior.

El dueño no debe aumentar a los inquilinos discapacitados el depósito de seguridad requerido normalmente. Sin embargo, el dueño puede negociar un acuerdo de restauración con el inquilino cuando sea necesario a fin de asegurar con certidumbre razonable que los fondos estarán disponibles para pagar las restauraciones al final del contrato de renta. Este acuerdo de restauración delineará las disposiciones que requieran que el inquilino pague a una cuenta de depósito que gana intereses (en un período de tiempo razonable) una cantidad razonable de dinero que no exceda el costo de la restauración. El interés en dicha cuenta se acumulará para el beneficio del inquilino. Esto significa que los dueños no pueden requerir rutinariamente estos pagos en depósito, sino que será una determinación caso por caso en base a los factores como el grado y naturaleza de la modificación en cuestión, la duración del contrato de renta, y la historia de crédito y de renta del inquilino individual.

Un dueño puede condicionar el permiso de una modificación al inquilino que proporcione una descripción razonable de las modificaciones propuestas, al igual que, una garantía razonable de que el trabajo se va a realizar de una manera profesional y que se obtendrán los permisos de construcción requeridos.

EJEMPLO# 1:
Un solicitante de una vivienda de renta tiene un hijo en silla de ruedas. La puerta del baño de la unidad de vivienda es muy angosta para permitir que pase la silla de ruedas. El solicitante pide al dueño permiso para ampliar la entrada a expensas del solicitante. Es ilegal que el dueño rehúse dar permiso al solicitante de hacer la modificación. Además, el dueño no puede, en circunstancias usuales, condicionar el permiso para la modificación al inquilino a fin de que pague para que la entrada se angoste al final del contrato de renta porque una entrada más amplia no interferirá con el uso o placer de la unidad del dueño o del siguiente inquilino.

EJEMPLO# 2:
Un inquilino discapacitado le pide permiso al dueño de instalar barras de soporte en el baño a sus expensas. Es necesario reforzar las paredes con bloques entre los pernos a fin de sujetar las barras de soporte. Es ilegal que el dueño rehúse el permiso al inquilino, a expensas del inquilino, de hacer las modificaciones necesarias para agregar las barras de soporte. Sin embargo, el dueño puede condicionar el permiso para la modificación al inquilino si acepta restaurar el baño a la condición existente antes de la modificación, con el uso y deterioro razonable esperados. Sería razonable que el dueño requiera al inquilino que quite las barras de soporte al final de su contrato de renta. El dueño también puede pedir razonablemente que la pared a la que se sujetaron las barras se repare y restaure a su condición original, con el uso y deterioro razonable esperados. Sin embargo, no sería razonable que le dueño requiera al inquilino que quite los bloques, ya que las paredes reforzadas no interfieren de ninguna manera con el uso y placer del dueño o próximo inquilino de la unidad y se pueden necesitar para un inquilino en el futuro.

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Siete Requerimientos Técnicos de Accesibilidad
Respecto al diseño y construcción de vivienda multifamiliar cubierta para ocupación después del 13 de marzo de 1991, la discriminación incluye el no diseñar y construir los apartamentos cubiertos para que cumplan con los siete requerimientos de accesibilidad de la Ley de Vivienda Justa:

  1. Todas las viviendas multifamiliares cubiertas deben tener por lo menos una entrada al edificio en una ruta accesible;
  2. Las porciones públicas y de uso común de dichas viviendas deben ser accesibles y las personas con discapacidades deben poder usarlas;
  3. Todas las puertas diseñadas para permitir el paso a y dentro del lugar dentro de la vivienda deben ser suficientemente amplias para permitir el paso de una persona con discapacidades que use una silla de ruedas;
  4. Una ruta accesible a y en la unidad de vivienda;
  5. Interruptores de la luz, tomas eléctricas, termostatos, y controles ambientales en lugares accesibles;
  6. Refuerzo en las paredes de los baños para permitir la instalación posterior de barras de soporte;
  7. Cocinas y baños con un espacio tal que un individuo en silla de ruedas pueda maniobrar.
    Si usted desea que el Consejo realice una revisión gratuita de su apartamento para determinar si cumple con los requerimientos de accesibilidad de la Ley de Vivienda Justa o si tiene alguna pregunta, por favor comuníquese al Consejo al (210) 733-3247.

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Discriminación en Transacciones de Préstamo
Además, la Ley de Vivienda Justa estipula que en préstamos hipotecarios, es ilegal que cualquier persona tome las siguientes acciones contra una persona por su raza, color, origen nacional, religión, sexo, situación de familia, o discapacidad:

  • Rehusar hacer un préstamo hipotecario
  • El no dar o rehusar dar información respecto a la disponibilidad de préstamos u otra asistencia financiera, los requisitos de la solicitud, o los procedimientos y normas de la revisión y aprobación de préstamos o de asistencia financiera
  • Dar información incorrecta o diferente de la que proporcionan a los demás
  • Imponer diferentes términos o condiciones en un préstamo
  • Discriminar en el avalúo de la propiedad
  • Rehusar comprar un préstamo
  • Estipular diferentes términos o condiciones para la compra de un préstamo

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